Per acquistare la casa dei sogni vi serve un mutuo?

Cattura

Cos’è un mutuo?

È un prestito che la banca concede al cliente per una ragione specifica, come l’acquisto o la ristrutturazione di una casa.
Il rimborso del mutuo corrisponde alla quota di denaro ricevuta in prestito (chiamata quota capitale) sommata alla quota di interessi maturati nel tempo di durata del mutuo (chiamata quota interessi).
Il rimborso avviene a rate. Ogni rata è formata dalla quota capitale sommata alla quota interessi e questa viene calcolata moltiplicando la quota di capitale rimanente in quel momento per il tasso di interesse netto.

Quale durata è migliore?

Bisogna innanzitutto tenere presente che all’aumentare della durata:
• Aumenta la quota interessi che dovrà essere pagata
• Il costo delle singole rate diminuisce

La durata del mutuo influenza l’ammontare della rata mensile e del totale del rimborso.
• RATA MENSILE PIÙ BASSA: mutuo di lunga durata
• QUOTA INTERESSI TOTALE PIÙ BASSA: mutuo di media durata
• RATA FISSA CHE SEGUE TASSI DI INTERESSE: mutuo di durata variabile

Quale percentuale della somma chiesta in prestito ci finanzierebbe la Banca?

Le Banche possono decidere liberamente quanto finanziare il vostro immobile. Il rapporto percentuale tra la somma richiesta in mutuo e il valore totale dell’immobile è chiamato LVT, Loan To Value. Il LVT dipende da:
• FINE dell’acquisto, come prima casa, seconda casa, ristrutturazione, casa da dare in affitto. Per quanto riguarda l’acquisto della prima casa, le Banche oggi coprono fino all’80% del valore dell’immobile.
• DURATA del mutuo: va dai 5 ai 30 anni, ma in determinati casi può arrivare anche a 40 anni.

È meglio un tasso di interesse fisso o variabile?

Il tasso che viene usato per calcolare gli interessi dovuti alla Banca dopo la sottoscrizione del mutuo dipende dall’indice di riferimento utilizzato -EURIBOR e BCE per il tasso variabile e EurIRS per il tasso fisso- e dallo spread che varia da banca a banca in base al rischio che corrono concedendo il mutuo.

Riassumendo: Tasso d’interesse netto= Indice di riferimento + Spread

TASSO VARIABILE
Il tasso variabile dipende dal costo del denaro (€) nel breve e medio termine nel mercato interbancario Europeo. Questo tasso è generalmente più basso di quello fisso, per cui le rate iniziali saranno più basse. Tuttavia il tasso varia ad ogni rata e, al momento della sottoscrizione del mutuo, non sarà possibile sapere il totale degli interessi che si dovranno pagare.

TASSO FISSO
Il tasso fisso dipende dal costo del denaro (€) a lungo termine nel mercato interbancario europeo.
Normalmente il tasso fisso è più alto di quello variabile e questo comporta un innalzamento delle rate iniziali. Tuttavia ogni rata avrà lo stesso importo e sarà quindi possibile calcolare, già al momento della sottoscrizione, l’ammontare degli interessi totali da pagare.

TASSO MISTO
Mutui a tasso variabile con CAP: il tasso massimo è prefissato contrattualmente (CAP) e il tasso di interesse netto non potrà salire oltre a questo
Mutui a tasso variabile ma a rata costante: la rata da pagare rimane fissa ma varia la durata, cioè il numero di rate.
Mutui con tipo di indice “rinegoziabile”: generalmente ogni 2 o 5 anni si può decidere se passare dal tasso fisso a quello variabile o viceversa.
L’Ufficio Studi Tecnocasa ha condotto il seguente studio per verificare quale tipologia di tasso conviene di più in questo periodo.
“Optando per un mutuo a tasso fisso, alle attuali condizioni di mercato, se si considera un finanziamento con un orizzonte temporale di 20 anni, ogni 100.000 euro finanziati si ha un maggior esborso economico di circa 82 euro: ciò significa che se oggi decidessimo di sottoscrivere un mutuo di 100.000 euro a tasso fisso per una durata di 20 anni, andremmo a spendere 984 euro in più all’anno per eliminare il rischio “rialzo dei tassi” ai quali è invece soggetto un mutuo a tasso variabile.
Questo chiaramente se i tassi rimanessero sempre agli attuali livelli, cosa che è difficilmente verificabile in un orizzonte temporale così lungo. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita che si è abituati ad avere.“

Si può modificare un mutuo già sottoscritto?

Ci sono tre possibilità:
• Rinegoziazione con la propria Banca per cambiare i termini del mutuo.
• Surroga (portabilità): una nuova banca subentra, a costo zero, nell’ipoteca già iscritta per il mutuo e diventa creditrice del mutuo residuo pattuendo nuove condizioni.
• Sostituzione: comporta la cancellazione dell’ipoteca precedente e la redazione di un nuovo mutuo con una nuova Banca. Se da un lato prevede maggiori costi, dall’altro ha il vantaggio di poter modificare anche l’importo finanziato.

Se state cercando immobili in locazione o vi state solamente documentando, venite a trovarci in Viale San Marco, o contattateci online!

A presto!


Geom. Filippo Benetollo